第十八章 竣工验收、维护保养

   及保修服务

第一节 竣工验收

系统设备安装完毕，进行单机试运转，运转正常后进行联合调试直至符合设计要求（各系统调试详见第七章）。有关专项工程经公安消防部门、环保部门验收合格后，进行工程的整体竣工验收。竣工验收由建设单位主持，会同设计、监理、施工及监督机构等有关部门参加，验收合格后投入使用。工程竣工验收按照珠海市建设工程质量安全监督站的《建设工程竣工验收及备案工作意见》严格执行。

1、竣工验收准备

1.1   在进行专业系统调试的同时，制定工程质量自检、自评工作计划。

1.2   项目经理、技术负责人组织专业施工员、技师、班组及公司质安部门，按照国家有关验收标准全面检查工程实物质量，评定等级，并做好产品防护工作，为竣工工程验收做好前期准备。

1.3   自评工作完成后编制《工程竣工报告》、《单位工程观感质量自评表》、《质量保证资料自检表》，经项目经理、单位法定代表人，技术负责人签字并加盖单位公章后，提交监理公司检查。

1.4   在计划竣工日期20日前，将工程质量技术资料及安全、文明、环保等施工管理资料及施工总结报告提交监理公司审核。

1.5   工程质量技术资料和施工管理等，通过监理公司和建设单位审核合格后，将密切配合建设单位进行涉及规划、公安消防、环保等政府部门专项工程验收工作。

1.6   填写《房屋建筑工程质量保修书》在工程交工验收时，提交建设单位盖章。

1.7   向建设单位提交验收初步方案，在建设单位收集各方建议后，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。

2、工程竣工验收程序

2.1    由建设单位组织有关单位及专家，按制定的验收方案，进行施工技术资料管理、资料审核验收。

2.2    验收组按国家有关标准、规范、规程实地检验工程质量。

2.3    验收组听取建设、勘察、设计、施工、监理单位汇报工程合同履约情况和工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况。

2.4    验收组对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，并填写《工程竣工验收报告》。

第二节 维护保养、保修服务

1、编制工程维护保养手册

由我方现场技术人员在系统测试和试运转前15天编制好临时的施工图册，一式四份操作与维修说明交设计单位、业主评审，正式的手册在工程完全竣工时交付。操作维修手册包括《空调通风系统操作维修手册》、《电气系统操作维修手册》、《给排水系统操作维修手册》、《消防水系统操作维修手册》、《火灾自动报警系统操作维修手册》等。内容包括：

1.1 系统的详细说明（包括各设备的编号、安装位置等）

1.2 元器件、设备详细说明

1.3 测试报告

1.4 试运记录

1.5 设备性能和自动控制系统的详细描述

1.6 系统设备的操作说明

1.7 维修保养的技术说明

1.8 工具和备用件名细表

1.9 系统安全操作要求

1.10 系统详细流程图

1.11 竣工图

1.12 主要设备材料供应商一览表（包括维修期限，供应商联系方式）

1.13 设备操作说明，技术参数，合格检验证明，到货配件一览表。

2、保修期维修保养服务

我司承诺严格按照国家建设部2000年6月30日颁布的第80号《房屋建筑工程质量保修办法》履行保修义务。

2.1 工程竣工时由业主和我司在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限及保修责任等。

2.2 由我司填写《房屋建筑工程保修书》（见附表一），作为工程保修的依据。

2.3 在正常使用条件下，本项目的最低保修期为：

2.3.1制冷系统，为二个供冷期；

2.3.2电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

2.3.3其他项目的保修期限由业主和我司约定。

2.4 保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

2.5 在竣工验收后，按国家颁布的《建筑安装质量检验评定标准》规定的保修期内免费定期维修及检查：

2.5.1 每月的维修检查

（1）各设备进行例行检查，以保证系统运行正常；

（2）清理所有主要设备；

（3）调试检验所有设备，特别是备用电源系统；

（4）替换所有不正常的电气设备（属产品质量问题免费更换）。

2.5.2 每季度的维修检查

（1）清理及润滑有关的设备配件（如轴承、减振器及需要润滑的机件）；

（2）清理所有过滤器；

（3）清理所有设备外壳及电动机；

（4）检查所有系统的配电情况；

（5）包括每月的维修检查项目。

2.5.3 半年维修检查：

（1）检查有关设备的连轴和隔震器；

（2）更换润滑油过滤器及添加润滑油；

（3）检查电机轴承及水泵叶轮的固定安装情况和防漏密封件的防漏密性；

（4）检查所有设备安装的固定、移位情况；

（5）包括每季的维修检查项目。

2.5.4一年、两年维修检查

（1）检查及调校所有系统和设备，保证系统能按照出厂标准运行；

（2）检查及调校有关的时间控制器及阀门等；

（3）检查及调校各类平衡阀；

（4）核对传感元件的工作情况、数据误差；

（5）重复维修检查上述项目。

2.6 建立《竣工工程记录档案》由主任工程师在保修期后，定期组织工程质量回访，征求业主的意见，收集工程质量信息。回访后填写《工程质量回访记录表》。

2.7本工程在保修期内提供驻现场的维修保养小组。

2.7.1 本工程在保修期内配备各工种熟练技工2名驻留工地，同时根据工程的维修需要随时增配人员；

2.7.2 并提供24小时的紧急维修服务。

2.7.3 对由于项目施工原因造成的，属我方负责的维修，会同业主商量处理方法后，进行免费维修。

2.7.4 如属于设计错误或甲方使用方法不当造成的维修，我司本着为业主排忧解难的宗旨，根据实际情况采取义务或有偿的方式为业主服务。

2.7.5 维修任务完成后，负责维修的人员应将维修结果填写在《工程维修通知单》的相应栏目内，并反馈给工程部备案。

2.8保修期后，建立定期的工程回访制度，还可根据业主需要提供工程服务。

3、培训业主的保养人员

可按业主要求对业主的雇员进行现场指导和培训，直至这些员工熟悉整个系统的操作、运行和维修保养工作。培训内容可按业主要求，各系统的培训时间将不少于一个星期（40小时）的全脱产时间。并包括现场指导操作，授课等培训。培训内容包括：

3.1    设备性能

3.2    系统的设计意图

3.3    系统的设计情况及说明

3.4    系统流程的熟悉

3.5    系统操作、校验、检验和调试

3.6    设备、元器件操作、维修和保养

3.7    系统的故障、事故的处理方法

3.8    系统的缺陷及注意事项

3.9    业主要求的其他技能培训。

4、执行定期质量回访制度

4.1         保修承诺

随叫随到，优质服务。

4.2         执行定期质量回访制度

确保工程质量是工程保修的前提，提供优质服务是工程保修的保证。为给业主质量保证的信心，我公司将采取如下保证措施：

根据合同中规定的承保内容和保修期进行保修，保修期从竣工验收之日（或为业主使用日）起计，同时签发“建筑工程保修书”和“建筑工程质量修理通知书”给业主。

竣工工程实施回访制度。我公司工程部将组织原项目经理部人员对已竣工工程实行回访（三个月一次）。对所作的工作进行检查，并听取业主意见，发现问题作妥善的解决。

在工程保修期内，若工程出现质量问题，工程部将立即组织人员来处理，并按业主要求在规定时间内进行整改，直到满足业主的使用要求。

在工程保修期满后，工程出现质量问题或由于操作不当等其他原因造成的问题，我公司本着负责到底和优质服务的宗旨，在酌情收取一定成本费用情况下，全力组织技术力量进行保修，让业主完全可以放心使用。

附件一：《房屋建筑工程保修书》

房屋建筑工程质量保修书

（示范文本）

发包人（全称）：              

承包人（全称）：              

发包人、承包人根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对       （工程全称）签定工程质量保修书。

一、工程质量保修范围和内容

承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。

质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程。以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下：

                                                                                                                                                    。

二、质量保修期内双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下：
    1、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为    年；

3、装修工程为     年；

4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为       年；

5、供冷系统为    个供冷期；

6、住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为        年；

7、其他项目保修期限约定如下：

质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。

三、质量保修责任

1、属于保修范围的项目，承包人应当在接到保修通知之日起7天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理。

2、发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。

3、对于涉及结构安会的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包人实施保修。

4、质量保修完成后，由发包人组织验收。

四、保修费用

保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。

五、其他

双方约定的其他工程质量保修事项：                                  

              。

本工程质量保修书，由施工合同发包人、承包人双方在竣工验收前共同签署，作为施工合同附件，其有效期限至保修期满。

发包人（公章）：                    承包人（公章）：
法定代表人（签字）：                法定代表人（签字）

     年    月    日                 年     月     日